学加中房产城研究院是华南最大的产业地产、文商旅、城市更新、拿地投拓的培训机构，汇集了1268位企业家学员的认可和支持。

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第五届园区诉苦大会由学加中房产城研究院主办，前四届得到广大来宾的一致好评，意犹未尽。本次我们也邀请了11位分享嘉宾，为园区同行分享经验，不是园区推介会，也没有“凡尔赛”，只有分享教训，让大家避坑！

此次出席的嘉宾有：

谢鹏老师 ：学加中房产城研究院 联合创始人

汪力老师 ：学加中房产城研究院 联合创始人

陈映珊 ：乐飞物业管理有限公司 董事长

周钰 ：广东钧明控股集团乡村振兴总公司 总经理

童伟祥 ：广州琶醍投资管理有限公司 总经理

郭甲卿 ：共富金谷孵化器管理有限公司 总经理

林枫 ：祥通集团 总裁苏恩卫 广东立商实业发展有限公司 董事长

陈敏 ：伊房物业 联合创始人

袁志远 ：广东飞企互联科技股份 总经理

关忠伟 ：保力得供应链服务有限公司 董事长

丁克胜 ：广州新理想公寓管理有限公司 董事长

钟政 ：广州市中浠投资有限公司 董事总经理

谢鹏 ：学加网 创始人

首先由学加网创始人谢鹏老师进行致辞，对所有到场的嘉宾以及同学表示热烈的欢迎。

11位都是学加中房产城研究院的优秀学员，接下来让我们一起来听听他们对园区运营有哪些心得吧！

第一位上台诉苦的同学是乐飞物业管理有限公司董事长 陈映珊同学，陈映珊同学为我们讲述了法拍房交付之苦以及老旧园区设备之苦。

1、要充分了解法拍房的物理情况，尽量了解建筑物及设施情况，有利于做出投资及投入改造成本，利于运营。2、要充分了解标的物的权属关系，请专业律师进行调查，将产权纠纷落实清楚；

①原产权人是谁？②是否有经济纠纷？

3、聘请专业的会计师事务所，对土增税进行核定测算。

①原土地价值

对于老旧园区设备之苦陈映珊同学也举了三个案例来表达自己的“苦”：

案例一：园区消防用水朝正常水平，租户不同意付款，业主认为租户应该按照合同约定付款。通过检查发现，是正常损耗，租客就很爽快的给了，所以，一定要进行专业测算。

案例二：老园区新建楼层消防系统完工并管后，施工单位对消防管道进行加水打压，造成爆水管。在打水加压的时候要特别关注老水管的抗压能力。

案例三：消防水池补水水管脱落导致消防水池水满溢流至旁边的水泵房，因溢水量大造成泵房水淹，造成生活供水泵及消防水泵无法正常运行。要特别关注给水开关一定要放在水池外面，便于操作。加装传感器，第一时间解决问题。

第二位上台诉苦的同学是广东钧明控股集团有限公司乡村振兴总公司 总经理 周钰同学，他一上来就表示做乡村振兴“酒香也怕巷子深”，他们的项目距离广州车程3个多小时，虽然项目很好，但是做乡村振兴还是要考虑交通问题。

第二个吐槽的点是“合同履约”，ZF会把所有风险点全部规避掉，也就意味着企业去承担更多风险，做乡村振兴一定要考虑后期勾地的风险，跟ZF谈的时候要谈清楚更多细节。

做乡村振兴既当“儿子”，又当“孙子”，跟ZF/村集体地位都不平等，村民可以随时毁约，或者随时随地在项目开发过程中“闹”，所以做乡村振兴一定要处理好与村民的关系。牵扯到乡村振兴，还需要时时刻刻关注政策变化，有可能今天就需要把种好的花海全拆了种水稻。

最后周钰同学总结做乡村振兴要耐得住寂寞，经得起诱惑，再苦再累再穷，只要坚持就有意义。

第三位上台诉苦的同学是广州琶醍投资管理有限公司总经理 童伟祥同学，他分享了混合体制下的商业运营体之“苦”。

首先提出管理难题有合作模式是怎么样？管理模式是怎么样?还有就是历史遗留问题如何处理，第二指出排水排污、设施老旧、改造难题。最后指出经营痛点：1、经营时间不可控；2、活动场地报批难，只要要提前2个月进行报批。

第四位上台诉苦的是广州市共富金谷孵化器管理有限公司总经理 郭甲卿同学，他指出做园区：

1、伤筋动骨——运营中雨污分流整改，一定要拿到批文。

2、左右为难——新租客与老租客租金倒挂，面对这个问题给予老租客免租，新租客给予优惠，重新给新租客装修，当然这样利润就会降低不少

3、火中取栗——三无产品要谨小慎微，做好风险把控。

第五位上台诉苦的同学是广东立商实业发展有限公司董事长 苏恩卫同学，他带来了三点关于产业招商困点的思考：

一、政策指引与客户认知的错位

有政策，无氛围（产业基础）

有规划，无配套

有前景，无当下

二、定位与概念如何落地？

现在很多园区都是“挂羊头卖狗肉”，概念说的天花乱坠，但是最后还是只是做简单的商业办公。定位是决定产业运营是否成功的命脉，定位要与招商业态灵活度结合起来。

三、产品规划，大客户于小客户的抉择

有时候有客户没产品，交付不了客户也等不及，到最后还是老板埋单，原因是前提产品规划没有做好，所以要做好长期的产品规划，也要做好短期的资源配置优化。

第六位上台诉苦的是广东飞企互联科技股份有限公司总经理 袁志远同学，他来讲讲关于产业园区数字化转型的那些事。

现在产业园区数字化各种各样的技术概念层出不穷，产业园区的数字化转型过程存在诸多矛盾与困惑，老板、财务、运营、服务、信息部门对数字化的理解不同会加剧不确定性，园区业态对数字化的定位不同也会加剧不确定性。

袁志远同学表示：数字化转型的道路并没有看上去那么好走，迫于外部压力 / 诱惑的被动数字化往往收效甚微，数字化不是目的，企业生存和利润增长才是。

而产业园区数字化转型管理层需拥有的思维：

产业思维（区域经济发展、区域核心产业链现、政府产业政策）

产品思维（空间载体、服务项目、园区模式）

平台思维（生态平台【银行、运营商等】、流量平台、能力平台）

当然袁志远同学也给出了产业园区数字化转型的建议：

1、规划思路：“总体规划，逐步实施“，核心以业务、需求来驱动，数字化过程要循序渐进。

2、体系支撑：内部管理运营体系打造制度化、流程化、标准化。

3、专业资源：优先寻找本⾏业垂直领域⾥的软件产品和解决⽅案; 建立长期战略互利伙伴。

4、实施步骤：从场景应用——》部门级应用——》公司级别应用——》集团生态级应用。

第七位上台诉苦的同学是伊房物业 联合创始人 陈敏同学，他运营了7000多套城中村公寓，绝大部分集中在天河客运站、植物园站、龙洞站、柯木塱站沿线，他讲述了在城中村做物业的苦。

痛苦一：项目零散带来的管理问题

1、分散的项目巡查频次低，掌控力弱。

2、现场人员管理难度增高。

3、无法准确评估项目好坏与人的影响因素。

痛苦二：特殊城中村环境带来的装修问题

1、巷子深度与宽度对运送材料的成本影响，

2、邻里之间的纠纷情况

3、楼栋间隙是否有合适的吊送材料位置

痛苦三：城中村改造带来的投资风险

1、现在跟房东签约的合同都没有拆迁补偿

第八位上台诉苦的同学是广东保力得供应链服务有限公司董事长 关忠伟同学，他讲述了仓储运营服务商，园区模式。

关忠伟同学表示经营园区十几年的经验里面政策风险是经营过程中印象最深的经历，因为政策风险是预防不了的。

他其中一个园区被贴了封条，不给运营，原因是园区不给存放棉纺产品，要马上搬走，因为区域内出现过火灾，所以区域领导进行“一刀切”，最后就跟村委沟通处理，配合解决问题，所以要与园区最基层部门保持有效的（能解决问题的）关系是非常重要的。

第九位上台诉苦的同学是广州新理想公寓管理有限公司董事长 丁克胜同学，分享了出租公寓改造的坑。

1、公寓的定位：要清楚自己的公寓是高档、中档还是低档的。

2、前期投入预算

3、工程改进注意：防水问题要重点关注，一定要做二次排水，要做架空，能解决90%的漏水问题。

4、架空层的坑：别自以为关系到位就不完善好手续，容易吃亏5、唯有服务：做公寓24小时都随时都有可能出现问题，一定要做好服务。

第十位上台诉苦的同学是祥通集团总裁 林枫同学，林枫同学作为一期学员大师兄，他说要扛起作为师兄的责任，终于在第五届诉苦大会作为分享嘉宾跟大家分享他做园区的经验。

从盘活闲置物业到出租物理空间，从卖生活方式到贩卖价值观，从经营产品到服务用户，从运营用户到客户转化，园区经历了从1.0,2.0到1.5，2.5的周期转化。

以前，赢在起跑线赢在成本，当下，管理水平和运营能力是更加凸显优势的。目前很多企业主将存量到增量，园区产业化和商业主体化，为园区客户和园区提供更多服务，全面提升租值和溢价。

林枫同学也幽默的表示：以前的老板都在划水，拿到项目当赢，现在的老板忙抽水，守好项目当赢。市场将会进行大浪淘沙，洗掉很多赚差价的项目。

最后一位上台诉苦的同学是广州市中浠投资有限公司董事总经理 钟政同学，他表示降维打击只是梦，任何行业细分领域都需要深耕，本来以为自己从房地产开发到产业园运营会是降维打击，但是在这过程中还是经历了许多打击。

一、投资测算研判的差异

1、投资周期、投资回报、市场风险

2、年限问题，杠杆利用

3、轻资产与重资产：本来以为做园区运营是会轻资产的，没想到是重资产。

二、招商的阻力与风险

1、国企背景的业态管控，需要不断跟国企进行协调

2、园中园的竞争，价格的竞争

3、市场的预判：做办公的园区会越来越白热化，当周边的园区都不好出租的时候，想着自己的项目能突围出来的可能性是非常小的。

三、开心麻花剧场的投建引出的风险

1、裁判和运动员的关系（测算的关系、规划的方向、收租的关系）

2、GQ的承诺与配合：后期如何兑现承诺，打个问号

3、证照的风险最后钟政同学乐观的表示依然看好存量物业的发展！

本次活动每位嘉宾都分享了各自的心得和体会，到场的众多学加中房的同学们和园区运营商都大呼过瘾，收获良多。最后感谢归谷科技园的陈庆华同学、冯子亦同学对本次活动的场地支持！我们也会不断组织线下的主题沙龙以及活动！

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